Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti?

7 min |

Vlastníte spoluvlastnický podíl nemovitosti, ale dohoda s dalšími spoluvlastníky na správě, užívání či osudu nemovitosti se dostala do slepé uličky? Řešením může být právě prodej podílu nemovitosti. V článku se dozvíte, jak při něm postupovat.

Co je spoluvlastnický podíl nemovitosti?

Je to podíl na vlastnictví nemovitosti, který je výsledkem dědického řízení, smlouvy o koupi, darování nemovitosti či např. společného zbudování nemovitosti. Ve všech těchto případech může vzniknout spoluvlastnictví (občanský zákoník § 1115 až § 1239) dvou nebo více osob jedné nemovitosti, přičemž každá z nich má na něj ideálně určený podíl (občanský zákoník § 1121 až 1125).

V případě, kdy např. dva sourozenci zdědí po rodičích každý rovným dílem ½ domu, vznikne každému spoluvlastnický podíl na ½ domu. Na rozdíl od věcného břemena, o kterém jsme již psali v článku o prodeji nemovitosti s věcným břemenem, však spoluvlastnický podíl není určený jasně, ale pouze „ideálně“. Občanský zákoník totiž práva spoluvlastníka definuje slovy: „Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka“. Podle občanského zákoníku mají tedy všichni spoluvlastníci stejná práva k celému objektu. Není proto možné, aby jeden z nich dalšímu něco zakazoval či přikazoval. Spoluvlastnický podíl na ½ domu se tak i v katastru nemovitostí zapisuje jen jako ½.

klíčky od domu

K čemu slouží spoluvlastnický podíl

Spoluvlastnický podíl na nemovitosti umožňuje držet dvěma a více osobám vlastnická práva k jedné společné nemovitosti, přičemž každá z nich je oprávněna k užívání a správě nemovitosti. Při rozhodování o této nemovitosti se podle občanského zákoníku § 1115 počítají hlasy spoluvlastníků podle velikosti jejich podílu. Díky tomu se mohou dohodnout na užívacích právech a povinnostech, kam třeba patří i výše příspěvku na správu společné nemovitosti. Pokud se však nejsou schopni dohodnout, mohou jejich neshody skončit až u soudu.

Problémy se spoluvlastnictvím nemovitosti

Jak už bylo řečeno, všichni spoluvlastníci mají stejná práva k nemovitosti a na pravidlech jejího užívání i spravování se musí dohodnout. Právě tato nutnost shody může být a je důvodem četných sporů a problémů. Každý ze spoluvlastníků může mít totiž jiné představy o užívání nemovitosti: jeden v ní může chtít bydlet, druhý ji chce pronajmout a třetí prodat. Někdo jí například může chtít rekonstruovat a další na to nemá finance atd. Stát se může vše a dřív nebo později mohou jednomu ze spoluvlastníků rupnout nervy a začne přemýšlet nad prodejem spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Jak na to?

Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti?

prodání poloviny domu

Existují čtyři základní cesty, jak podíl na nemovitosti prodat. První je dohoda se všemi spoluvlastníky o prodeji nemovitosti, další je prodej podílu spoluvlastníkům, popř. výkup spoluvlastnického podílu nemovitosti, třetí je samotný prodej podílu třetí straně a poslední je vypořádání se se spoluvlastníky soudní cestou. Jaké výhody a nevýhody tyto cesty přináší?

1. Dohoda spoluvlastníků o prodeji nemovitosti

Pokud se vám povede dohodnout se na prodeji nemovitosti se všemi spoluvlastníky, máte vyhráno, vydali jste se totiž cestou nejjednodušší. Nemovitosti prodáte a utrženou částku si dle velikosti vašich spoluvlastnických podílů jednoduše rozdělíte. Bohužel taková dohoda nebývá samozřejmostí a často může jednání uvíznout ve slepé uličce.

2. Prodej nebo odkup podílu spoluvlastníků

Také tato varianta je při úspěšné dohodě přímočará a nekomplikovaná. Problematické spoluvlastnění zde vyřešíte tím, že vykoupíte spoluvlastnické podíly na nemovitosti nebo prodáte svůj podílu dalším spoluvlastníkům. Více není třeba. Bohužel i to často ztroskotá na neochotě spolupracovat, jiné představě o ceně nebo na nedostatku peněz.

3. Prodej podílu třetí straně

I když pokusy o dohodu ztroskotaly a vy už toho máte dávno nad hlavu, není třeba házet flintu do žita. Můžete se ještě pustit do prodeje spoluvlastnického podílu nemovitosti třetí straně. Prodat však podíl skrze realitku či inzerát může být velmi problematické, zdlouhavé a výsledná částka nemusí vůbec odpovídat reálné ceně. Naštěstí existuje služba výkup spoluvlastnického podílu nemovitosti, kterou nabízíme i u nás v Zpasti.cz, skrze kterou můžete svůj podíl nemovitosti rychle prodat, za zajímavou cenu a bez jakékoliv administrativní zátěže.

4. Soudní cesta ze spoluvlastnického podílu

Nejproblematičtější variantou je rozhodně soudní cesta, která by měla následovat až po selhání všech variant. Občanský zákoník § 1140 říká: „Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.”

Zákon připouští tři možnosti tohoto oddělení:
  • Rozdělení nemovitosti – soud může tuto možnost zvolit, pokud je to technicky možné.
  • Prodání podílu za přiměřenou náhradu – soud může přikázat prodej podílu jednoho nebo více spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Spoluvlastník však musí mít o koupi podílu zájem a musí být schopen ho uhradit.
  • Dražba nemovitosti – Pokud předchozí dvě varianty nelze uskutečnit, soud může rozhodnout o prodeji ve veřejné dražbě.

Předkupní právo na podíl spoluvlastníka nemovitosti

Při prodeji však nesmíte zapomenout ještě na jednu věc, na předkupní právo spoluvlastníků. Podle něj musíte vždy přednostně nabídnout svůj podíl nejprve spoluvlastníkům. Pokud tedy chcete prodat svůj spoluvlastnický podíl nemovitosti třetí straně, vždy jej nejprve musíte nabídnout za stejnou cenu i spoluvlastníkům. Často se pak stává, že spoluvlastníci v tento moment svůj názor přehodnotí, a ačkoliv prve podíl koupit nechtěli, nyní ho koupit chtějí. Mohou se třeba zaleknout cizího člověka, popřípadě prve nechtěli jen proto, aby ho od vás získali levněji apod. Při porušení předkupního práva riskujete zneplatnění kupní smlouvy až do tří let od prodeje podílu nemovitosti.

papíry předkupní právo

Předkupní právo však neplatí vždy. Nemovitosti nemusíte nabídnout nejprve spoluvlastníkům v situaci, kdy dochází k prodeji či jiné formě převodu (např. darování spoluvlastnického podílu – o darování jsme psali v článku Jak darovat nemovitost) osobě blízké.

Pokud není dohoda možná, svěřte se odborníkům

Jak vidíte, tak spoluvlastnění nemovitosti může být velmi problematické, což bohužel často naznačuje, jak bude probíhat i jednání o prodeji nemovitosti či podílu. To nejednou zamrzne na mrtvém bodě, přičemž soud je jen pro tvrdé nátury. Proto určitě přijde vhod nejméně komplikované řešení, služba výkupu spoluvlastnického podílu. Odborníci na tuto problematiku mohou ulevit vašim nervům, odkoupit podíl za zajímavou cenu, a vyřešit tím často i léta trvající spor. A to není zrovna málo!

Chcete se zbavit problémů se spoluvlastnickým podílem nemovitosti? Obraťte se na odborníky, kontaktujte nás.

Kontaktujte nás

Najdeme společně cestu, jak vyřešit Vaši situaci.

Souhlasím se zpracováním osobních údajů.