Prodej nemovitosti s věcným břemenem: Jak na to?

6 min |

Darovat potomkovi nemovitost a zajistit si v ní s pomocí věcného břemena právo k jejímu doživotnímu užívání je běžná praxe v mnoha rodinách. Jak však takovou nemovitost prodat, když potřebujete peníze, ale věcné břemeno bude ve stejném rozsahu zatěžovat i každého dalšího vlastníka?

Co je to věcné břemeno?

Věcné břemeno je v novém občanském zákoníku (NOZ) definováno jako věcné právo k cizí věci, přičemž toto právo omezuje vlastníka nějaké věci ve prospěch jiného člověka. Z věcného břemena tedy může vzniknout nějaká povinnost a ta může být pasivní jako v případě tzv. služebností, kdy se vlastník musí něčeho zdržet nebo něco strpět (např. právo jízdy přes cizí pozemek), nebo aktivní jako v případě tzv. reálného břemene, kdy vlastník pozemku musí něco aktivně vykonávat, třeba poskytovat konkrétní služby.

Tyto povinnosti se pak pojí s movitou či nemovitou věcí bez ohledu na vlastníka a vznikají smluvně, zákonem nebo rozhodnutím soudu. Jak dodává advokát z poradenské společnosti Vilímková Dudák & Partners Michal Ševčík: „Věcné břemeno … bude i po převodu vlastnického práva zatěžovat ve stejném rozsahu nového nabyvatele, tak jako zatěžovalo původního vlastníka.” Nejtypičtějším věcným břemenem je právo na doživotní užívání bytu nebo místnosti v nemovitosti. Jde tedy například o spolužití prarodičů s vnoučaty, na které přešla nemovitost, kdy jsou vnoučata povinni umožnit doživotní užívání nemovitosti tomu, v jehož prospěch bylo věcné břemeno zřízeno.

Toto věcné břemeno je vždy zapsáno v katastru a s pomocí výpisu lze zjistit, zda je daná nemovitost nějakým věcným břemenem zatížena. V katastru jsou uvedena věcná břemena uzavřená ve prospěch i v neprospěch (omezující jeho vlastnická práva) majitele nemovitosti.

K čemu slouží věcné břemeno?

Věcným břemenem či služebností se často řeší situace, které nelze řešit s pomocí prodeje či pronájmu. Krásným případem je právě již zmiňované právo na dožití v případě soužití vnuků a prarodičů. Mezi další věcná břemena a služebnosti patří např. povinnost odevzdat úrodu ze zahrady, nebránit odběru vody ze studny nebo průchodu přes pozemek, umožnit zřízení inženýrských sítí (vodovodní, kanalizační, energetické i jiné vedení apod.), nezastínit dům souseda vlastní stavbou a podobně. Jestliže má nemovitosti více majitelů, musí s věcným břemenem souhlasit většina z nich.

Problémy spojené nemovitostí s věcným břemenem

Protože věcné břemeno přechází na každého vlastníka nemovitosti a omezuje jeho práva, komplikuje prodej nemovitosti. Jak moc to dělá, závisí na rozsahu věcného břemene či služebnosti. Například doživotní užívací právo se může týkat celé nemovitosti či pouze její části. Při prodeji takové břemeno snižuje prodejní cenu nemovitosti, nebo dokonce znemožňuje samotný prodej. Lze i přesto v případě potřeby prodej nějak vyřešit?

vyvázání z věcného břemene

Lze se vyvázat z věcného břemene?

Věcné břemeno může zaniknout ze zákona, na základě rozhodnutí příslušného orgánu, smrtí oprávněného, jeho zánikem (pokud jde o právnickou osobu), splynutím osoby povinného (kdo má povinnost) a oprávněného (v jehož prospěch je věcné břemeno), splněním rozvazovací podmínky nebo písemnou smlouvou. Věcné břemeno ale zanikne i tehdy, když věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti. Pokud pak dojde k situaci, kdy změnou poměrů vznikne hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného či je nespravedlivé věcné břemeno vymáhat, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezí, zruší nebo nahradí peněžitým plněním.

V případě práva na dožití lze nejjednodušeji zrušit věcné břemeno na nemovitosti písemnou dohodu. S tou však musí souhlasit obě strany. Následně je pak nezbytné podat návrh na vymazání věcného břemene z katastru nemovitostí. Až s jeho uskutečněním věcné břemeno zaniká. Jak však nemovitost prodat, když se obě strany nedohodnou?

Jak prodat nemovitost s věcným břemenem?

Prodat nemovitost s věcným břemenem lze, bohužel to obvykle výrazně ovlivní její cenu nebo zkomplikuje, či dokonce znemožní její prodej. Situace je však v ledasčem podobná prodeji zadlužené nemovitosti. Klasický způsob prodeje může být tedy dost náročný a často i marný pokus, jak danou nemovitost prodat.

nemovitost s věcným břemenem

Další možností je následně dražba, která však nemusí přinést částku, s kterou by byl vlastník nemovitosti spokojený. Naštěstí lze prodat nemovitost také díky specializovaným společnostem, které se výkupem nemovitosti s věcným břemenem zabývají. Ty se postarají o veškerou legislativu a jsou schopné nemovitost vykoupit ihned za předem dohodnutou cenu. Na rozdíl od dražby tedy vlastník nejde do rizika malého výkupu ani neriskuje, že nemovitost nakonec třeba vůbec neprodá, jako v případě klasického prodeje.

Místo vleklých rozepří volte odborníky

Chtít prodat nemovitost s věcným břemenem, například s právem na dožití, není nikdy jednoduché. Zejména v době, kdy by se člověku hodily peníze navíc. Přít se pak s oprávněným nemusí být ta pravá cesta, přinese to jen vrásky a starosti. V takové situaci jsou tu naštěstí odborníci a specializované možnosti prodeje, které vám dokáži vytrhnout i takový trn z paty. Zkusíte to?

Trápí vás věcné břemeno na nemovitosti nebo takovou nemovitost potřebujete okamžitě prodat? Obraťte se na odborníky, kontaktujte nás.

Kontaktujte nás

Najdeme společně cestu, jak vyřešit Vaši situaci.

Souhlasím se zpracováním osobních údajů.